'부동산 매매 계약서' 작성법과 주의사항 쉽고 빠르게 이해하기

오늘은 집 계약이 생소한 사회초년생을 위한 

'부동산 매매 계약서' 작성법에 대해 쉽고 간단하게 알아보겠습니다.

부동산 계약서는 매도인(물건을 파는 사람)과 매수인(물건을 사는 사람) 사이에 

계약이 체결되었다는 사실을 증명하기 위해 작성하는 문서이며 부동산 거래의 안전성을

보장하고 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 부동산 계약은 매우 중요합니다.

 

그럼 지금부터 부동산 계약서 작성방법과 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 준비물

 

■ 매도인 : 신분증, 인감도장&인감증명서¹, 등기권리증² , 본인명의 통장, 주민등록초본

 

■ 매수인 : 주민등록등본 또는 초본 ³, 도장(인감 또는 일반도장 가능)과 신분증 

 

1) 인감도장이란 본인이 소유한 도장을 공식적으로 행정관청에 등록해 놓은 도장을 말합니다.

그리고 본인이 소유한 도장이 맞는지 진위여부를 확인하는 것이 바로 인감증명서입니다. 

2) 등기권리증이란 등기필증이라고도 하며 등기소에서 교부하는 등기완료증명서를 말합니다. 

쉽게 말해 '집문서'라고 이해하시면 쉽게 이해할 수 있습니다.

등기권리증은 부동산 매매 거래를 통해 소유권을 이전받게 되면 발행받는 것입니다.

3) 주민등록등본과 초본의 차이점은 "등본은 가구 세대원 정보"를 나타내며

초본은 '신청인 또는 발급인 정보를 표시'하고 있습니다.

즉, 등본은 세대에 속한 모든 사람의 정보가 표시되기 때문에 신분증명, 가족관계 확인 등의 

공적인 목적으로 주로 사용하며 초본은 개인의 인적사항과 변동내역을 포함하고 있기 때문에

일상적인 업무에 주로 사용됩니다.  

[부동산 계약 시 준비물]

 계약서 작성방법

 

■ 부동산의 정확한 정보 표시

매매하실 물권과 부동산 표시 및 정보가 같은 물건인지 반드시 확인해야 합니다.

① 등기사항 증명서 : 저당권과 같은 각종 권리 관계 (가처분, 가압류, 저당권)등이 있는지 확인
② 토지대장, 건축물대장 : 면적, 지번, 공유지연명부¹,불법건축물(무허가)등을 확인

③ 지적도, 토지이용계획확인원 : 지적도와 위성사진과 비교하여 경계 및 건물 위치를 자세히 검토

₁ 공유지 연명부란 토지 대장에 등록된 한 필지의 소유자가 두 명 이상일 때, 소유자 및 지분 따위가 기재된 장부를 뜻함

 

■ 계약 당사자 확인

계약서 작성 전에 당사자 인적사항을 반드시 확인이 필요합니다.

특히 매수인은 해당 부동산의 소유자와 등기사항증명서의 소유자가

같은 인물인지 신분증(이름, 주민등록번호)등으로 동일한지 확인해야 합니다.

만약 대리인이라면, 소유자의 인감도장이 날인된 위임장 및 인감증명서를 받아야 하며

대리인의 신분증 확인과 소유자와의 관계까지 확인하는 게 필요하며

위임장이 없을 시에는 최소한의 안전장치로 소유자와 직접 전화 통화해서 녹취까지 하는 것을 권장합니다.

공동소유(공유)인 경우에도 공유자 동의 여부도 확인이 필요합니다.

또한 소유자가 미성년자라면 법정대리인의 동의서가 필요합니다.

법정대리인이라 함은 사망 및 이혼과 같은 특별한 경우가 아닌 한 부모 두 명 다 동의서가 필요합니다.

 

 

■ 계약 내용 작성

'부동산 표준 매매계약서' 작성을 통해 부동산 표시, 계약내용, 소유권 이전등, 제한물권 등의 소멸,

지방세, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 중개보수, 중개대상물 확인, 설명교부 등으로 구성되어

부동산 매매에 반드시 필요한 내용을 작성하는 것이라 보면 됩니다.

■ 기본 계약 내용 확인

① 계약 금액 확인 : 계약서 내 금액 기재는 한글로 작성하며 아라비아숫자를 함께 기재하여

금액의 변조를 방지하도록 합니다.
② 매매대금 및 지급방법 
③ 계약 당사자의 인적사항 : 매도인, 매수인, 공인중개사란에 정확하게 인적사항을 기재하고

당사자들은 인감도장 또는 서명으로 날인하여 간인한 후 1통씩 보관해야 합니다.
④ 매매 부동산의 인도 방법

⑤ 계약 위반 시 손해배상 문제 

 

■ 특약사항 작성

특약사항은 잔금일 변경에 관한 사항, 잔금일까지 매도인의 권리변동 금지 사항 등 

계약 당사자간 합의 하에 명시할 수 있습니다. 

특약사항 관련해서는 추후에 별도 주제로 포스팅해서 함께 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다. 

 

 주의사항

 

마지막으로 위에서 설명드린 내용을 정리하여 부동산 계약서 작성 시, 주의사항에 대해 말씀드리겠습니다. 

 

① 매도인이 진짜 부동산의 소유주인지, 입금하는 계좌 소유주와 일치하는지 반드시 확인

 → 계약서 작성도 실소유주와 함께 해야 합니다. 부득이하게 실소유자가 아니라면

반드시 본인의 권한을 위임했다는 위임장과 본인의 인감증명이 있어야 합니다. 

② 등기부등본을 꼼꼼히 살펴볼 것

→ 만일 등기부에 가등기나 가처분, 근저당 등이 기재되어 있다면 전부 말소되는 것을 

조건으로 계약을 하고 그 내용을 계약서에 기재해야 합니다. 

③ 계약금 및 잔금(또는 중도금) 이체 시, 송금가능한 이체 한도를 미리 확인

④ 매매대금 지급방법에 대해 논의

⑤ 계약이 파기된다면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금 배액 배상

 

이상으로 사회초년생을 위한 부동산 매매 계약서 작성법과 주의사항에 대해 알아보았습니다. 

부동산은 덩치가 큰 재산이기 때문에 편의점에서 물건 구매하듯이 할 수 없을 것입니다. 

또한 자칫하면 복잡한 법률관계에 휘말릴 수 있기 때문에 꼭 신중하게 작성하시길 바랍니다. 

 

 

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